원룸, 투룸 등 전세계약시 전입신고 확정일자가 끝이 아니다!

원룸, 투룸 등 전세계약시 전입신고 확정일자가 끝이 아니다! 

 

월세로 살다가 주거비용을 아끼기 위해 전세를 알아보는 사람들이 많은데요. 전세 계약을 진행하고, 확정일자를 부여받고 전입신고를 하면 끝이라고 생각할 수 있습니다! 하지만 이것만으로 끝이 아니라는 사실! 

 

전입신고와 확정일자를 부여받으면 대항력이 생겨 살던 건물이 경매에 넘어갔을 때 배당신청을 할 수 있는데요. 그전에 전세계약을 할 때 확인해봐야 될 것들이 많습니다. 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 등기부등본 꼼꼼하게 검토하기 

 

전세계약을 할 때 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴보아야 하는데요. 들어갈 집에 근저당권이 있는지, 있으면 채권최고액이 얼마나 잡혀있는지 등을 확인해야 합니다. 채권최고액은 보통 집주인이 실제 빌린 금액보다 120% 정도 잡혀있는 경우가 많습니다. 

 

등기부등본에 보면 소유자에 관한 사항도 있는데요. 이왕이면 토지와 건물 주인이 일치하는 경우가 좋습니다. 또한 법인 소유의 경우, 경매로 넘어갔을 때 전세금을 돌려받는 순위가 훨씬 뒤로 밀릴 수 있기 때문에 주의해야 합니다. 

 

한 가지 더 중요하게 봐야 할 것은 임차권등기명령이 있는지입니다. 임차권등기는 전세로 살다가 계약기간이 끝난 후에 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 할 수 있는 등기입니다. 경매개시 결정 등기 이전에 진행했다면 경매로 넘어갈 경우 따로 배당신청을 할 필요가 없습니다. 

 

이 임차권등기 명령이 등기부등본에 남아있는 집이라면 계약시 주의해야 할 부분입니다. 집주인이 전세금을 제 때 돌려주지 못했다는 증거가 되기 때문입니다. 또한 임차권 등기가 된 집은 소액임차인의 최우선 변제권이 인정되지 않을 수도 있습니다! 

 

 선순위 보증금 내역 확인하기 (전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황)

 

부동산 중개인을 통해 거래하게 되면 선순위 보증금내역을 요청할 수 있는데요. 내 전세금보다 앞선 순위에 있는 보증금이 얼마나 되는지에 대한 부분입니다. 먼저 전세로 살고 있는 사람은 당연히 나보다 순위가 앞 일 것이고, 혹시 월세로 공실이 있다면 최우선변제권이 적용되므로 기준에 따라 선순위 보증금이 있는 것으로 간주하는 것이 좋습니다. 현재 기준은 아래와 같으니 공실이 있는 경우 최우선 변제금액도 선순위 보증금이라고 생각하는 것이 좋습니다. 

 

 

선순위 보증금을 확인하였다고 해서 끝이 아닙니다. 이게 진짜인지 확인할 방법이 없기 때문입니다. 그럴때는 동사무소에서 이미 전입신고를 한 집을 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람 내역서를 조회해보고 내가 몇 순위가 되는지 확인해볼 수 있습니다.

 

추가로 확정일자 부여현황도 조회해볼 수 있는데요. 확정일자를 부여받는 집들이 얼마의 보증금을 걸고 살고 있는지 확인이 가능하므로 조회해 보는 것이 좋습니다. 단! 전입신고와 확정일자를 마친 세입자에 대해서만 확인이 가능하다는 점이 있습니다. 

 

오늘은 전세계약을 할 때 꼭 해야 하는 부분에 대해서 알아보았는데요. 이 외에도 전세대출로 진행할 경우에는 전세금 반환 특약을 넣는 것이 좋습니다. 또한 전셋집의 하자를 꼼꼼히 검토해서 입주 전에 수리를 받는 것도 중요하고요! 제일 중요한 부분이 나의 전세금의 안정성입니다. 위험한 집은 꼭 피하시길 바랍니다! 

 

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