안전한 전셋집을 구하는 방법? 안전한 전세집의 기준은?

안전한 전셋집을 구하는 방법? 안전한 전셋집의 기준은?

 

 

월세 부담으로 인해 전셋집을 알아보는 사람들이 많은데요. 전세는 월세보다 주거 때문에 지출되는 비용이 절약되는 장점이 있습니다. 하지만 월세보다 위험부담을 안게 되는데요. 큰돈이 묶여있다는 점과, 상황에 따라 전세금을 못 돌려받을 수 있는 위험에 처할 수 있습니다. 

그래서 월셋집을 구할 때는 직거래를 하기도 하지만, 전셋집을 구할 때는 부동산에 방문해서 구하는 경우가 많은데요. 부동산에서는 전세금이 안전한지 권리분석을 해주기 때문입니다. 하지만 구하는 사람이 지식이 없으면 설명을 들어도 무슨 말인지 모르는 경우가 대다수입니다. 

이번 포스팅에서는 안전한 전셋집을 구하는 방법과, 안전한 전셋집에 관한 기준은 무엇인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

1) 안전한 전셋집을 구하는 방법은?

- 등기부 등본을 꼼꼼하게 확인하기 

부동산을 소유하고 있지 않거나, 거래를 자주 해보지 않은 사람이라면 등기부 등본을 떼어 볼 일이 많지 않습니다. 등기부 등본은 부동산의  권리관계에 대한 부분이 나와 있는데요. 소유권자가 누구인지, 은행에 융자는 얼마가 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 

등기부 등본을 확인하실 때에는 말소사항도 꼭 포함해서 보시는 게 좋습니다. 소유권에 어떠한 변동이 있었는지, 임시처분 등기가 된 이력이 있는지 등을 확인할 수 있어서 안전한 전셋집인지 판단하는 데 도움이 됩니다. 

저당권은 보통 집이 경매에 넘어갔을 때 우선순위로 변제되는 경우가 많아서 높은 금액이 저당권으로 설정되어 있다면 그만큼 안전하지 않을 수 있으니 주의하셔야 합니다. 

 

- 선순위 보증금 내용 확인하기 

등기부 등본을 통해 건물에 잡혀있는 융자를 확인하셨다면, 기존에 사는 사람들의 보증금 내용 즉, 선순위 보증금 내용을 확인하시는 것이 좋습니다. 부동산 중개인을 통해서 전셋집을 구한다고 하면, 중개인에게 물어봤을 때 알려주는 내용입니다. 

선순위 보증금은 나의 전세금보다 우선한 권리에 있는 보증금이기 때문에 건물이 경매로 넘어갔을 때 내 전세금보다 먼저 변제가 되는 부분입니다. 이때 적용되는 것이 최우선변제권과 앞선 순위에 있는 전세금입니다. 최우선 변제권은 소액임차인에 대해서 먼저 보증금을 갚아주는 권리입니다. 

그리고 나보다 먼저 전세로 들어가 있고, 대항력(전입신고+확정일자)을 갖추고 있다면 내 전세금보다 기존 세입자의 전세금이 먼저 변제가 됩니다. 보통 기존 세입자가 있는 건물에 전세로 들어갈 때 나의 전세금은 가장 뒷순위가 됩니다. 

전세계약을 체결하고 나서 입주 후에 나의 순위가 얼마나 되는지, 그리고 선순위 보증금이 얼마나 되는지 확인하는 방법도 있는데요. 전입신고와 확정일자 부여를 받았다고 하면 구청이나 동사무소에서 전입세대 열람 내용과 확정일자 부여 현황을 확인해보시는 것이 좋습니다. 

전입세대 열람내용을 보면 나보다 앞선 순위에 있는 기존 세입자들의 순위 확인이 가능하고, 확정일자 열람 내용을 보면 기존 세입자들의 보증금이나 전세금이 얼마인지 확인해 볼 수 있습니다. 단! 전입신고와 확정일자를 부여받은 세대만 확인할 수 있으므로 부동산 중개인이 알려준 정보와 다를 수는 있습니다. 크게 차이가 난다고 하면 문제를 제기하시는 것이 좋습니다. 

- 전세보증보험에 가입하기 

HUG 또는 HF 같은 기관에서 제공하는 전세보증보험에 가입하는 방법도 좋은 방법인데요. 하지만 실제 부동산에 집을 구하면서 전세보증보험이 가입 가능한 집을 알아봐 달라고 했을 때, 가능한 집이 잘 없다는 답변을 받고는 합니다. 

그 이유는, 전세보증보험에 가입하려면 건물에 잡혀있는 융자가 많지 않아야 하기 때문입니다. 신축건물은 융자가 없거나 작은 경우가 거의 없고, 이미 지어진 건물이라도 융자가 없으면 매매가 쉽지 않기 때문에 어느 정도 융자를 남겨두는 경우가 있습니다. 

하지만, 충분히 가입 가능한 건물들도 있을 수 있으니 이사 여유가 있으신 분들이거나 전세금에 대한 불안감이 크신 분들은 전세보증보험을 통해 전세금을 보장받는 것도 좋은 방법입니다. 

2) 안전한 전셋집의 기준은 어떻게 정할까?

안전한 전셋집의 기준이라고 하면, 사실 전셋집 중에 완전무결하게 안전한 집은 없다고 보시는 것이 바르다고 생각합니다. 집주인이 갑작스럽게 위기를 겪게 되면 오늘 안전한 집도 내일은 불안전한 집이 될 수도 있기 때문입니다. 그래도 부동산마다 기준을 두고 권리분석을 진행해 주면서 전세금이 안전한 지를 판단해 주는 경우가 많습니다. 

전세금이 안전한지에 대한 기준은 보통 건물 시세 대비 융자와 선순위 보증금의 합이 얼마나 되는지로 판단하는 경우가 많습니다. 두 가지를 검사하셔야 하는데 건물 시세와 시세 대비 융자와 선순위 보증금의 비중을 잘 검사하셔야 합니다. 

건물 시세는 최근(1년 이내)에 거래된 이력이 있으면 그것으로 시세를 책정하는 경우가 많습니다. 하지만 1년 이내에 거래가 없으면 주변 실거래가를 통해서 건물 시세를 책정하는 때도 있습니다. 다만, 공인중개사의 개인적인 역량 또는 기준에 따라 건물 시세가 다르게 책정되는 예도 있습니다. 

출처 : 디스코(우리동네 부동산) 홈페이지

 

 

부동산에서는 보통 보수적으로 시세를 책정합니다. 중개사고에 대비하기 위함인데요, 그래도 시세에 대한 의문이 생긴다면 같은 건물이라도 2~세 군데 부동산에 권리분석을 의뢰해 보는 것이 좋을 수 있습니다. 비슷하게 나온다면 좀 더 친절하거나 도움을 많이 받았던 부동산에서 계약하시면 됩니다. 주변 실거래가를 직접 확인해보고자 한다면 디스코 같은 사이트를 이용해 보는 것도 좋습니다.

 

---

두 번째는 건물 시세 대비 융자와 선순위 보증금의 비중을 보는 것입니다. 보통 경매에 나온 물건은 시세 대비 90% 정도에 낙찰되는 경우가 많습니다. 그렇다고 한다면 나의 전세금보다 우선순위에 있는 융자나 선순위 보증금이 건물 시세 대비 70% 이하에 있는 것이 좋습니다. 


예를 들어 1억짜리 전셋집을 들어갈 예정인데 건물의 시세가 10억 정도라고 하면, 융자와 선순위 보증금의 합이 6억 정도 되었을 때 시세대비 융자와 선순위 보증금의 비율이 70%가 나옵니다. 이 기준도 부동산마다 달라서 80%까지 괜찮다고 하는 예도 있습니다만, 전세금의 안전을 최우선으로 해야 하기 때문에 보수적으로 70% 정도로 보시는 게 좋습니다. 

 

 

3) 정리하는 글

안전한 전셋집을 찾는 방법과 기준에 대해 쓴 글이지만, 100% 안전한 전셋집은 없다고 보시는 게 맞습니다. 집주인이 갑작스러운 위기 때문에 건물이 경매에 넘어갈 수도 있기 때문입니다. 그래서 위의 기준을 모두 충족한다고 하더라도 무조건 안심할 수도 없는 것이 전셋집입니다. 

전셋집을 계약할 때 부동산 중개인을 통해서 집주인의 성향 등을 파악해 보시는 것도 좋습니다. 예를들어, 내가 들어갈 전셋집에 기존 세입자가 살고 있다면, 나의 전세금으로 기존 세입자에게 전세금을 돌려주는 집주인보다 미리 기존 세입자의 전세금을 돌려준 집주인이 더 안전하다고 판단하는 것도 가능합니다. 그만큼 현금 유동성이 좋은 집주인이기 때문입니다.

위험부담에 너무 민감하거나, 예민하신 분들은 전셋집보다 마음 편하게 월셋집을 구하시는 것이 좋을 수 있습니다. 가끔 은행에서 대출을 받아 전셋집을 구하는 분들이 대출 승인이 나면 안전한 집 아니냐고 하는 경우도 보았습니다. 은행에서는 최소한의 기준만 확인할 뿐이지, 은행 대출승인이 100% 안전함을 보장해주는 것은 아닙니다. 

전셋집의 장점도 월세보다 충분히 있지만 그만큼 단점도 있기 때문에 충분히 공부하시고 구하시는 것을 추천해 드립니다. 최소한의 기준이라도 두고, 전셋집을 구한다면 그만큼 불안감에 떨면서 살 확률은 낮출 수 있다고 생각합니다.

 

[ 도움이 될만한 추천글 ]

 

전셋집 구하기, 2편 카카오전세대출(카카오전세, 카카오뱅크)

 

중기청 전세대출, 이 글만 읽으면 쉽게 구할 수 있다.

 

전세집 구하기. 전세자금 대출의 종류, 조건은?(중기청,LH,은행)